Beboere i andelsboligforeninger i København og på Frederiksberg fordeler i høj grad ledige andelsboliger til deres egne familiemedlemmer. Flere end hver sjette beboer har enten sine forældre, søskende, voksne børn eller anden nær familie boende i samme andelsboligforening, og i mange områder af byen er det mere end hver femte, der har familiemedlemmer i andelsboligforeningen. Det tyder på, at muligheden for at købe en andelsbolig i høj grad er bestemt af familiebaggrund, viser en ny analyse fra ROCKWOOL Fonden, der kortlægger nogle af konsekvenserne af den udbredte brug af interne ventelister i storbyernes andelsboligforeninger.

Hver tredje bolig i Københavns og Frederiksberg Kommune er en andelsbolig. Det svarer i 2024 til omkring 110.000 boliger. Langt de fleste andelsboliger i de store byer sælges i dag til priser, der er markant lavere end prisen på tilsvarende ejerlejligheder i samme område. Fx viste en opgørelse fra Realkredit Danmark i 2022, at kvadratmeterpriserne for en andelslejlighed i København by i gennemsnit er 50% lavere end kvadratmeterprisen for en ejerlejlighed.^[1]

Andelslejligheder bliver typisk ikke sat til salg på det frie marked hos en ejendomsmægler, men sælges ofte gennem interne og/eller eksterne ventelister eller kan byttes til andre andelsboliger, hvis beboerne ønsker at flytte.

Andelsboligforeningens medlemmer beslutter selv hvilke principper, der skal gælde for disse ventelister, hvilket muliggør, at beboernes egne familiemedlemmer og øvrige bekendte kan få fortrinsret til at købe de ledige lejligheder i andelsboligforeningen.

Og denne fortrinsret benyttes i høj grad blandt beboerne i andelsboligforeninger både i København og på Frederiksberg. I gennemsnit over hele storbyen har hver sjette andelshaver voksne familiemedlemmer, der bor i en anden bolig i den samme andelsboligforening.

I mange boligområder – heriblandt nogle af byens dyreste – er det mere end hver femte beboer, der har mindst ét familiemedlem i samme andelsboligforening, viser analysen fra ROCKWOOL Fonden.

Den mest udbredte type ”familienetværk” i storbyens andelsboligforeninger findes mellem forældre og deres voksne børn, men andelslejligheder fordeles også ofte til medlemmer af svigerfamilien og mellem søskende.

Familienetværk er mest udbredt på Amager og i Valby, Vanløse og København K, hvor omkring hver femte beboer har familie i samme andelsboligforening.

Fænomenet er mindst udbredt i Bispebjerg, i Brønshøj og på Vesterbro, hvor omkring hver syvende beboer har familie i samme andelsforeningen.

Da analysen kun kan kortlægge familierelationer og ikke andre sociale kontakter som fx venner og kolleger, repræsenterer tallene i analysen her sandsynligvis kun ”toppen af isbjerget” i forhold til, hvor meget sociale kontakter betyder for muligheden for at komme ind på markedet for andelsboliger i hovedstaden.

Billigere boliger til borgene

I debatten om hovedstadens boligmarked fremhæves andelsboliger ofte som et billigere alternativ til ejerboliger, der er blevet markant dyrere gennem de seneste årtier; Fx var kvadratmeterpriserne for solgte ejerlejligheder i København by i august 2024 mere end 90% højere end for 10 år siden^[2].

Og intentionen bag andelsboliger er da også inspireret af den generelle andelstanke, som har været med til at forme Danmark: At give mindre velhavende grupper af borgere mulighed for at komme ind på et marked ved at dele ejerskab og ansvar, (man ejer formelt set ikke sin andelsbolig, men alene en del af andelsboligforeningen og herved retten til at bo i en af foreningens boliger.)

Økonomisk teori tilsiger, at hvis attraktive boliger – som fx mange andelsboliger i storbyerne – sælges billigere end tilsvarende ejerboliger, hvor prisen er markedsbestemt, så vil det være andre faktorer end pris, der afgør, hvordan markedet fungerer.

Med andre ord, når ikke sælgernes pris og købernes betalingsvilje får udbud og efterspørgsel til at mødes, så må det være andre andre mekanismer, der bruges til at fordele de attraktive boliger. På andelsboligmarkedet er denne mekanisme i høj grad interne ventelister, hvilket muliggør, at ledige lejligheder i en andelsboligforening kan sælges til beboernes familiemedlemmer og øvrige bekendte.

Den udprægede brug af familiære og sociale netværk på andelsboligmarkedet leder til et grundlæggende spørgsmål: Bidrager andelsboliger til den sociale udligning, der var intentionen med dem?

Med de stærkt stigende priser på ejerboliger i hovedstadsområdet kan muligheden for at købe en ejerbolig i dag være begrænset til de grupper i samfundet, som enten har høje indkomster eller velhavende forældre. Denne analyses resultater viser, at adgang til andelsboligmarkedet i høj grad også er begrænset – men at det i stedet er familiekontakter og sociale netværk, der er afgørende for at få adgang til markedet.

Figur 1 (herunder) viser, hvor mange procent af andelshaverne  i Københavns og Frederiksberg Kommune, der har mindst et familiemedlem boende i samme andelsboligforening (men ikke i samme bolig som personen selv).

Den orange søjle viser gennemsnittet for de to kommuner, og de grå søjler viser forekomsten af familie-netværk i forskellige områder i byen.

Familienetværk ses hyppigst på Amager og i Valby, Vanløse og København K, hvor omkring hver femte beboer har voksne familiemedlemmer boende i samme andelsforening.

Familienetværk er mindst udbredt i Bispebjerg, Brønshøj og på Vesterbro, hvor omkring hver syvende beboer har familie i samme andelsboligforening.

Favorisering af familie eller blot præference for samme boligområde?

Når godt 17% af andelshaverne i gennemsnit i København og på Frederiksberg har voksne familiemedlemmer boende i samme andelsboligforening, kan det jo skyldes, at medlemmer af den samme familie i høj grad foretrækker at bo i den samme boligtype og i det samme område i byen.

Hvis det er tilfældet, bør vi kunne finde en lignende forekomst af borgere med nærtboende familie, når vi undersøger lidt større områder i byen, som omfatter flere beboelsestyper end blot den enkelte andelsboligforening.

Vi har derfor analyseret, hvor ofte det forekommer, at familiemedlemmer bor nær hinanden – uden at bo i samme andelsboligforening. Her har vi undersøgt, hvor ofte familiemedlemmer bor i det samme sogn i København og på Frederiksberg (men ikke i samme andelsboligforening), og finder, at andelen af beboere, der har familiemedlemmer i samme andelsboligforening, er over 100 gange større end andelen af borgere, der blot har familiemedlemmer boende i samme sogn.

Med andre ord: Selvom familiemedlemmer ér mere tilbøjelige til at bo i det samme område af storbyen end i et andet tilfældigt område i Danmark, så er overrepræsentationen i andelsboligforeninger mere end hundrede gange større.

Den udbredte forekomst af familienetværk kan dermed ses som et udtryk for, at andelshaverne i udpræget grad benytter sig af muligheden for at skaffe en bolig til egne familiemedlemmer, når der er ledige lejligheder i en andelsboligforening.

Egne børn kommer foran i boligkøen

Forældre og børn er de mest hyppige former for familienetværk i hovedstadens andelsboligforeninger, men der er stor variation i typerne af familierelationer. (se figur 2).

Hvor omkring 34% af beboere med familienetværk enten er forælder til eller barn af en anden beboer i samme andelsboligforening, er tæt på 30% relateret gennem ikke-biologiske familienetværk (fx svigerfamilie) og omkring 20% gennem søskende.

Der ses også andre familiekonstellationer som fx forældres søskende og niecer/nevøer, bedsteforældre og børnebørn, og fætter/kusine.

Familienetværk mest udbredt i byens dyreste områder

Der er store forskelle på udbredelsen af familienetværk i andelsboligforeninger på tværs af sogne i København og på Frederiksberg. Dette ses af figur 3.

Her kan vi se, at mellem 23 og 29% af alle beboere i andelsboligforeninger har familiemedlemmer i samme forening i de områder, hvor familienetværk er mest udbredt. I de områder, hvor familienetværk er mindst udbredt, er den tilsvarende andel omkring 10%.

Figur 4 viser, at i langt de fleste områder med de høje kvadratmeterpriser (over 55.000 kroner pr. kvadratmeter i gennemsnit) er mindst hver sjette beboer i andelsboligforeninger i familie med andre beboere i foreningen. Samlet set er hyppigheden af familienetværk i andelsboligforeninger mest udbredt i områder, hvor ejerboligpriserne ligger i hhv. den midterste og øverste tredjedel, og mindst udbredt i sogne med relativt lave priser på ejerboliger.

Faktaboks

Analysens metode:

På baggrund af befolkningsregisteret identificerer vi familiemedlemmer. Registeret indeholder information om forældre, hvilket vi bruger til at identificere søskende, bedsteforældre, fætre, kusiner og forældres søskende. Data indeholder også information om ens partner, hvilket vi bruger til at identificere partnerens familie.

Vi fokuserer på individer, der er minimum 18 år gamle, som ikke bor hjemme, og som bor i enten København eller Frederiksberg kommuner.

Udover bopælskommune har vi information om den specifikke husstand, samt hvilket sogn den tilhører.

Vi identificerer andelsboligforeninger på baggrund af registre, der registrerer ejere af ejendomme. Andelsboligforeninger er bygninger, der er registreret som privatejede andelsboligforeninger med samme ejer.

For hver person, der bor i en andelslejlighed, opgør vi antallet af familiemedlemmer, som er registrerede som beboere i samme andelsboligforening, men ikke i samme husstand.

Eksempel: I en andelsforening med 100 husholdninger bor fire familiemedlemmer i forskellige husstande. Ud fra vores definitioner betyder dette, at 4/100=4% af beboerne har mindst et andet familiemedlem boende i samme andelsforening.

I forbindelse med beskrivelsen af figur 1, relaterer vi omfanget af familienetværk i andelsforeninger til familiemedlemmer i øvrigt med bopæl i samme sogn. Ideen her er at udregne, hvor mange af de potentielle kontakter i en gruppe, man kender. Fx i en gruppe med fire personer har hver person tre mulige kontakter. Hvis én af de tre er et familiemedlem, vil vi opgøre netværket som 1/3 af de samlede potentielle kontakter.

I udregningen anvender vi to overordnede tal:

1. Antallet af personer, der bor i samme sogn som en selv, og er et familiemedlem. Her medregnes ikke familiemedlemmer i samme husstand og i den samme andelsforening (for personer, der bor i andelsboliger).
2. Antallet af personer, der bor i hvert sogn uden at medregne personer i samme husstand og i den samme andelsforening (for personer, der bor i andelsboliger).

Andelen af familiemedlemmer i samme sogn er 1) divideret med 2).

Her sættes andelen af familiemedlemmer i samme andelsforening i forhold til, hvor ofte familiemedlemmer bor i det samme sogn uden at medregne dem, der bor i samme andelsboligforening. En alternativ måde at opgøre overrepræsentationen på er, at sætte andelen af familiemedlemmer i samme andelsforening i forhold til, hvor ofte familiemedlemmer bor i det samme sogn inklusiv dem, der bor i samme andelsboligforening. Når dette gøres , ændres den overordnede konklusion ikke.

Analysen er baseret på bopælsinformation i 2021. De gennemsnitlige kvadratmeterpriser for ejerboliger for hvert sogn er opgjort i 2015 og fremskrevet med den generelle stigning i kvadratmeterpriser frem til 2024 i København.^[3]